جهت گیری بازار مسکن در روزهای آتی/ مردم از متخصصین سوال کنند

به گزارش جام جم آنلاین بوشهر، بازار مسکن یکی از بسترهای مطمئن مردم برای سرمایه گذاری در سالیان اخیر بوده است اما از سال گذشته با نوسان شدید ارز این بازار هم با افزایش بی سابقه قیمت ها مواجه شد به گونه ای که هم اکنون به اعتقاد کارشناسان با ادامه این روند می تواند تاثیر سویی در آینده سرمایه گذاری در این حوزه داشته باشد.جام جم چند و چون و حواشی بازار مسکن را در بوشهر با آقای احسان آستانه ،کارشناس بازار مسکن و رییس مشاورین املاک و اتومبیل شهرستان بوشهر در میان گذاشته ایم که در ادامه می خوانید:

حالا که قیمت ارز از قله فاصله گرفته و گویی انتظارات تورمی در همه بازارها دستخوش تغییر شده،معاملات بازار مسکن در چه وضعیتی است؟

در خصوص بازار مسکن در گام اول بسیاری از افراد فکر می کنند که با کاهش قیمت دلار صرفا باعث کاهش حجم معاملات شده ما انتظارداشتیم که دلار خیلی پایین بیاد وبه دنبال آن هم مصالح ساختمانی هم کاهش قیمت داشته باشد که متاسفانه می بینیم مصالح ساختمانی درحال افزایش است مثل سیمان که از مهمترین مصالح ساختمانی هست بنابراین نباید ساخت یک ساختمان را صرفا محدود به قیمت ارز بکنیم چون عوامل متعدد وگسترده ای از جمله آهن آلات وسنگ وکاشی و...موثر است.

از نظر قیمتی چه تغییراتی در این بازار رخ داده است؟

اینها همه درقیمت ساختمان تاثیر گذاراست وقتی که مصالح ساختمانی افزایش قیمت داشته باشند هیچ وقت یک سازنده حاضرنیست که قیمت کاهش دهد و این یکی مقابل ریزش قیمت همواره مقاوم هست .

نقش واسطه ها و دلالان در افزایش قیمت مسکن را چگونه ارزیابی می کنید؟

ما منکراین نیستیم که دلالهایی دربازار هستند وحضور دلال ها مانع بزرگی برای ثبات قیمت بازار هست و این دلالها هستند که قیمت را جابه جا می کنند اما صرفا این عامل به تنهایی درحوزه مسکن تاثیرگذار نیست و به عوامل دیگری هم بستگی دارد.

چه عواملی؟

ماباید همه عوامل گسترده کلان اقتصادی رادرنظربگیریم قیمت ملک یک موضوعی نیست که تک عاملی باشد بلکه عواملی متعددی تاثیر دارند که یکی ازآنها قیمت ارز هست ولی قیمت نهای ملک رامصالح ساختمانی تعیین می کند.

دلیل کاهش بسیار ناچیز قیمت مسکن بعد از یک جهش بسیار زیاد چه بود؟

مقدارکمی هم که کاهش قیمت وجود داشته به خاطر کاهش تقاضای مردم است و بار روانی که بوجود آمده به خاطر اینکه خریدارکم شده وفروشنده حاضر به انعطاف بیشتری شدند وقیمت ها راکاهش دادند.

وضعیت بازار مسکن در مرکز استان یعنی شهر بوشهر در حال حاضر چگونه است؟

در شهر بوشهر نسبت به بقیه شهرها کاهش کمتری بود، شاید یکی از عواملش هم وجود دلال ها باشد.

آیا برخوردی با مشاوران املاک متخلف شده است یا خیر؟

ما باهر گونه تخلف برخورد می کنیم .درسال گذشته 2 واحد صنفی راپلمپ کردیم وپروانه کسب آنها راباطل کردیم در شهریورماه سال جاری هم 109 بنگاه متخلف وفاقد پروانه راشناسایی وسامان دهی کردیم دررویکرد جدیدی که داریم درهر منطقه به صورت  نامحسوس عملکرد بنگاههای موجود در سطح  آن منطقه را زیر نظر داریم  و با افراد متخلف در صورت معرفی و مشاهده برخورد قانونی می کنیم.

برای این کار نظارت مان را به صورت میدانی و واگذاری به زیر مجموعه معتمدمان پیش می بریم و البته  ازطریق معاونت محترم پیشگیری از وقوع جرم که اخیرا صحبت های خوبی داشتیم دررابطه با واحدهای صنفی متخلف پیگیری خواهیم کرد.

در حال حاضر وضعیت بازار اجاره چگونه است؟

باتوجه به تعطیلی بازار وکاهش متقاضی قیمت ها در حد 10تا 15 درصد کاهش داشته در شهر بوشهر واجاره بها تغییری نکرده همیشه مالکین هرسال قیمت اجاره بها را افزایش می دادند درحدود 10درصد تا15 درصدکه درسال های اخیر به 50 درصد و100 درصد وگهگاه به 120 درصد رسیده هرچند که ابلاغ شد در شرایط کرونا حدود 15درصد اضافه شود. ولی خیلی جاها رعایت نشد که ما ازاین موضوع ناخرسند هستیم انتظار داشتیم که مالکان محترم همکاری بیشتری بکنند این در حالی است که قشر اجاره نشین که قشر ضعیفی هم هستند آسیب دیدند مخصوصا دراین اوضاع کرونایی که فشار زیادی متحمل می شوند.

پیش بینی شما از آینده بازار مسکن چیست؟

به طور کلی درمیان مدت برای چند ماه اخیراگر اتفاق خاصی رخ ندهد با توجه به تحولات سیاسی منطقه ای وجهانی باید  یک ثبات و رکود نسبی برای بازار مسکن را پیش بینی کرد چون که این تحولات باعث واکنش مردم برای خرید شده وانتظار مردم به کاهش قیمت هاست همه دست نگه داشته اند ومنتظر هستند که این نمودار به یک نمودار ثابت تبدیل شود که بتواند خرید خودرا انجام دهند هرچند ما به این نکته رسیدیم که پیش بینی خیلی سخت است .ممکن است یک اتفاق یا یک تحریم ظالمانه دوباره بازار رادستخوش تغییربکند. اما درمیان مدت ثبات قیمت ها را ما بیشتر درنظرمی گیریم و نمی توان انتظار کاهش چشمگیر  داشت .اما انتظار داریم که حداقل کاهش حدود 20 تا25 درصدی را شاهد باشیم و بعد ازآن به ثبات نسبی برسد.

بنابراین رکود فعلی هم به ضرر فعالان بازار مسکن است؟

ما وهمه هم صنفی ها به خاطر اینکه حجم معاملات بالاتر برود خواستار کاهش قیمت ها هستیم چرا که وقتی قیمتهای مسکن واتومبیل کاهش پیدامی کند به دنبال آن متقاضی بیشتری راغب به خرید است و قدرت خرید افراد بیشتر می شود وافراد با سرمایه های کمتر هم می توانند خرید بکنند . کاهش قیمت ها به رونق کسب وکار ما هم کمک می کند.

البته در خصوص اینکه خیلی ها معتقدند مشاورین املاک تاثیر گذارهستند درقیمت ها مثلا ارباب رجوع داشتیم که می گوید همسایه من فلان قیمت فروخته...بحث‌این هست که خود مردم ،نظر کارشناسی راقبول ندارند وباید بنشینیم ساعت ها صحبت کنیم وتوجیه کنیم اگر فرد منطقی باشد این موضوع را می پذیرد ولی ا متاسفانه در اکثر مواقع این را نمی پذیرند.

چقدر نقش مشاوران املاک را در افزایش قیمت مسکن موثر می دانید؟

 رشد قارچ گونه دفاتر مشاوره املاک که افراد غیر متخصص وارد این مقوله می شوند بعضا در دامن زدن به این اشتباهات قیمت تاثیر دارند.

ممکن است یک شخص با حداقل سابقه چند ماهه یک قیمت غیرکارشناسانه به مالک بدهد واین باعث ایجاد توهم برای مالک می شود و فکر می کند که ارزش ملکش این است.

آیا آماری از افزایش بنگاههای املاک دارید؟

در ایام کرونا در نیمه دوم سال گذشته ما حدود 56 واحد صنفی مجوز صادر کردیم درصورتی که در سال جاری تاکنون برای حدود 120 واحد صنفی پروانه کسب صادر شده است.این موضوع نشان دهنده یک رشد عجیی هست .

چرا؟

بسیاری افراد فکر می کنند که راحت هست مثلا با 50 میلیون می توانند دفتر راه اندازی کنند مخصوصا در نیمه اول امسال به دلیل کرونا خیلی از مشاغل ورشکسته شدند و وارد این حرفه شده که نیاز به سرمایه اولیه اندک دارد .

به دلیل این که  دانش حقوقی ندارند و در عین حال دانش تجربی کمی هم دارند باعث برهم زدن بازار می شوند و  اختلاف قیمت ها را دامن می زنند.

آیا قانون در این معضل تدبیری اندیشیده است؟

 منکر این موضوع نمی شویم که قانون نظام صنفی ما همواره دچارایراد هست واین نیاز به اصلاح فوری دارد که مابتوانیم حداقل یقیین کنیم که چه افرادی بیایند هرچند که راه گریز دارد مثلا افرادی که صلاحیت ندارند و به اسم بستگان پروانه کسب می گیرند .این یک خلاءقانونی هست که باید یک تدبیر از جانب  قوه مقننه  اندیشیده شود که قانون نظام صنفی راسامان دهی کنند چرا که ورود افراد بهصنوف پر خطر که با سرمایه مردم سروکاردارد باید با نظارت ودقت بیشتری باشد.

آیا دستگاههای متولی می توانند در این مسیر با اصناف همراهی کند؟

انتظار داریم از بخش های دولتی ودستگاههای نظارتی مسئول به خصوص قوه قضائیه که می تواند ورود کند برای نرخ اجاره اگر بخش نامه مصوب بکنند  که هر سال یک درصد خاصی برای افزایش قیمت مثلا5تا10 درصد باشد بهتر می توان بازار مسکن را کنترل کرد.

آیا راه دیگر هم وجود دارد برای برون رفت از این مشکل؟

البته باید فرهنگ سازی شود.فرهنگ سازی جدید باعث می شود که دردراز مدت مردم به این فرهنگ عادت کننند.باید خودمان وارد ساخت فرهنگ جدید شویم .

آیا فعالیت افراد دلال در شبکه های مجازی به بازار مسکن هم ضربه زده است؟

تغییرشیوه کسب وکار از حالت سنتی به اینترنتی باعث حضور افراد غیر متخصص یا دلال در این زمینه شده با اینکه بازار تعطیل بوده چرا باید افزایش قیمت داشته باشیم بلکه حضور افرادی درفضای مجازی فعالیت زمان دهی شده دارند در برنامه های خرید وفروش اینترنتی فعالیت می کنند ما باید آنها رارصد کنیم که کاردشواری هست عمده کسب کار املاک واتومبیل وخیلی بخش های دیگر حتی سمساری ها هم دارند می روند به سمت کسب وکار اینترنتی واین نیازبه نظارت خاص دارد وقتی به سمت وسوی کسب وکار اینترنتی می رویم بالطبع باید آسیب های آن هم پیدا کنیم وچاره ای بیاندیشیم .فضای مجازی باعث افزایش قیمت می شوند.

 چه توصیه ای برای مردم دارید؟

 واقعا ما از مردم خواهش می کنیم که از  افراد باسابقه بیشتر و معتمدین استعلام قیمت ها رابگیرند که دچار اشتباه نشوند